Nadbudowy - moda czy konieczność?

Nasza okolica, to od wielu miesięcy plac budowy. Budowlane żurawie górują nad okolicą, w wielu budynkach kręcą się budowlańcy. Większość inwestycji realizowana jest w budynkach komunalnych (program rewitalizacji), ale sporo z nich odbywa się również w obiektach prywatnych.

To co je różni, to kwestia nadbudów. Miejskie (z wyjątkiem nowego TBS przy Łomżyńskiej) nie zmieniają gabarytów w ramach remontu, prywatne niekoniecznie. W części przypadków (wspólnoty mieszkaniowe), takie prace wydają się koniecznością (sprzedaż strychu i nadbudowa niejednokrotnie służą sfinansowaniu kompleksowego remontu budynku), w pozostałych to okazja do dalszego maksymalizowania zysków (inwestor sprzedaje dodatkowe lokale na poddaszu). Kluczowa w tej kwestii jest forma nadbudowy. Na tapetę wzięliśmy 3 przykłady - 2 miłe dla oka, niezmieniające zasadniczo bryły budynku, bądź odcinające wizualnie nową część od historycznego budynku i jeden kontrowersyjny, w wyniku którego zasadniczej zmianie uległa bryła modernistycznej kamienicy.

1. Otwocka 10 - o skomplikowanej historii tej zreprywatyzowanej kamienicy pisaliśmy wielokrotnie, tym razem jednak skupimy się na remoncie. Inwestor oczywiście nadbudował budynek, jednak różnica jest na tyle subtelna, iż wydaje się na pierwszy rzut oka być niedostrzegalna.

By pokazać kontrast między "starym" i "nowym" użyto nawet innego koloru elewacji i obróbek blacharskich. Na marginesie, budynek wciąż stoi pusty...

2. Łochowska 36 - inny przykład nadbudowy - kamienicę podwyższono od strony podwórka, natomiast od strony ulicy budynek "trzyma" wysokość innych kamienic w pierzei.

Na pochwałę inwestora zasługuje dobudowanie zewnętrznego szachtu windowego.

3. Grajewska 19 - o tej nadbudowie pisaliśmy w 2015 r. Inwestycja w znaczący sposób wpłynęła na zmianę gabarytów budynku, który pierwotnie, zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi do projektu planu miejscowego miał nie być podnoszony...

To tylko kilka przykładów nadbudów. Mamy świadomość, że w bliskiej przyszłości presja inwestycyjna na nadbudowy będzie duża. Warto jednak do każdej takiej inwestycji podchodzić indywidualnie i przed podjęciem decyzji dokładnie przeanalizować, jaki będzie jej wpływ na historyczny układ urbanistyczny Szmulek i Michałowa.

Dziwne prace budowlane na Grajewskiej 19

Od wiosny tego roku przechodząc ulicą Grajewską przyglądamy się (zapewne nie tylko my) remontowi modernistycznej kamienicy stojącej pod nr 19. Kamienica - podobnie jak jej sąsiadki pod nr 17, 21, 21 A - wpisana jest do gminnej ewidencji zabytków pod nr 00007442. 
To przedwojenne założenie urbanistyczne, jedno z lepiej zachowanych na całej Pradze.

O jego zachowanie postulowali autorzy wytycznych konserwatorskich do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Szmulowizny i Michałowa, przygotowanych w 2010 r.
Autorzy wytycznych postulowali m.in. nakaz utrzymywania historycznych podziałów elewacji, a także zakaz nadbudów (poza wyznaczonymi do tego obszarami).

Pochodzący z lat 30. budynek pod nr 19 został po 1989 r. odzyskany, a następnie sprzedany (lokal po lokalu) nowym lokatorom. Historię samego budynku, jak i przemian gentryfikacyjnych w nim zachodzących opowiada film dokumentalny "Uszlachetnianie Pragi", którego pokaz odbył się w szkole na ul. Otwockiej w 2013 r. Od kilku lat na Grajewskiej 19 działa wspólnota mieszkaniowa, której udało się w znaczący sposób poprawić przestrzeń wokół budynku.

W tym roku rozpoczął się remont polegający na nadbudowie budynku. Zgodę na realizację takich prac wydał Stołeczny Konserwator Zabytków Piotr Brabander. 

W projekcie budowlanym, na który powołał się SKZ, inwestor zobowiązał się do podniesienia budynku o jedną kondygnację wraz z użytkowanym poddaszem, odtworzenia balkonów ze stalowymi balustradami, otynkowania elewacji budynku oraz wymiany stolarki okiennej na drewnianą, pomalowaną na biało. 

A tak remont na Grajewskiej 19 wygląda w rzeczywistości.

W kwietniu powstały ściany zewnętrzne dla nadbudowywanej kondygnacji. Od razu rzuca się w oczy drastyczne odejście od cechującego tę kamienicę stylu modernistycznego - zniekształcenie linii zabudowy (budynek wyższy od sąsiednich), nie trzymanie osi okien (od strony podwórza okna nadbudowywanej kondygnacji przesunięte są o dobre 0,5 metra w lewo w stosunku do pozostałych okien, a także przełamanie ciągłości tzw. "termometru", który doświetla klatkę schodową. 

Dziwne, że SKZ zgodził się na takie rozwiązania, zwłaszcza, że od kilku lat prowadzone są działania na rzecz zachowania dziedzictwa warszawskiego modernizmu, polegające m.in. na uświadamianiu właścicieli budynków, jak zabierać się za ich remont - vide broszura Jak "modernizować" modernizm?

Powyższe rozwiązania kazały poważnie zastanawiać się osobom nieznającym szczegółów projektu budowlanego, jak będzie wyglądało całościowe rozwiązanie. Prace wykonane w minionym tygodniu dają odpowiedź na to pytanie.

W wyniku prowadzonych prac powstał obiekt o gabarytach i kształcie przypominających stodołę, w którym ślady modernistycznej przeszłości będą coraz słabiej widoczne, o ile zupełnie nie znikną.

Drastycznej deformacji uległa pierzeja ulicy Grajewskiej po jej nieparzystej stronie. 

Od wiosny nie wykonano żadnych korekt na osiach okien. Co więcej, nowy otwór okienny w poddaszu też został przesunięty w lewo.

Niezależnie od planów inwestora i efektu końcowego, który z pewnością jeszcze się zmieni, to co stało się na Grajewskiej 19 stanowi precedens (niebezpieczny) dla inwestorów i właścicieli innych zabytkowych kamienic na Pradze, którzy będą chcieli uzyskać dodatkowe metry kwadratowe w posiadanych nieruchomościach. Ryzyko takich działań jest spore - wraz z budową infrastruktury (metro, nowe ulice) i ogólnie rewitalizacją Pragi zainteresowanie naszą dzielnicą będzie rosło. W końcu Praga, to tylko 10 min. tramwajem ze Starego Miasta.

KMI